KİRA ALACAĞI DAVASI - SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK İLKESİ - SÖZLEŞMEYLE GETİRİLEN ARTIŞ ŞARTINA UYULMASI - EKSİK YATIRILAN KİRA PARALARININ ÖDENMESİ - ÖDENEN KİRALARIN SÖZLEŞMEYE UYGUN OLUP OLMAMASI - BİLİRKİŞİ RAPORUNUN DENETLENMESİ - ALACAĞIN TAHSİLİ GEREĞİ
T.C.
Yargıtay

Hukuk Dairesi 6


Tarih 17.07.2007
Esas No 2007/6583
Karar No 2007/9096
                            www.neohukuk.net
KİRA ALACAĞI DAVASI - SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK İLKESİ - SÖZLEŞMEYLE GETİRİLEN ARTIŞ ŞARTINA UYULMASI - EKSİK YATIRILAN KİRA PARALARININ ÖDENMESİ - ÖDENEN KİRALARIN SÖZLEŞMEYE UYGUN OLUP OLMAMASI - BİLİRKİŞİ RAPORUNUN DENETLENMESİ - ALACAĞIN TAHSİLİ GEREĞİ

Özet

Davalıların sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği sözleşmeyle getirilen artış şartına uymaları ve buna göre belirlenecek kira parasını ödemeleri gerekir. Bu itibarla davacının sözleşmedeki artış şartına uygun şekilde eksik yatırılan kira paralarının ödenmesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki kira parası davalının cirosuna bağlı olduğundan davacıların ödenen kiraların sözleşmeye uygun olup olmadığını, davalının defter ve kayıtlarını incelemeden bilebilme olanakları bulunmamaktadır. Mahkemece bilirkişi raporu denetlenerek hüküm kurmaya elverişli görülmesi halinde alacağın tahsiline karar verilmesi gerekir.



İçerik

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira alacağı davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı N. K. vekili Av. Ö. T. T., Av. T. A. ve davalı vekili Av. C. K. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık 440.037.94.-YTL kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, davalı kiracının kiralananda davacıların miras bırakanı V. K. ile düzenlenen 15.9.1997 başlangıç tarihli sözleşme ve 7.10.1999 tarihli ek sözleşme gereği kiracı olduğunu, kira parasının aylık net satışın belli bir oranında ödenmesi gerektiğini ve aylık 2.000.000.000.-TL'den az olamayacağını, ancak davalının 1999-2006 yılları arasında kira paralarını eksik ödediğini, kira parasının davalının defterleri üzerinde inceleme yapılarak belirlenmesi gerektiğini belirterek, fazlaya ilişkin haklan saklı kalmak kaydıyla 7.1.1999-8.5.2006 arasında eksik ödenen 440.037.94,-YTL'nin faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili, kiralanan mağazanın 7.1.1999 tarihinde açıldığını, kira parasının ciroya bağlı olması nedeniyle Ocak 2000 tarihinden itibaren sözleşmeye uygun artışlarla kira paralarının ödendiğini, kira alacaklarının Borçlar Kanunu'nun 126. maddesine göre beş yıllık zamanaşımına tabi olduğundan bu süreyi aşan kısmın zamanaşımına uğradığını, öte yandan davacıların 1999 yılından beri yapılan ödemelere karşı koymayarak ihtirazı kayıtsız aldıklarını, bu şekilde kira parası konusunda zımni bir anlaşmanın meydana geldiğini, faiz talebinin de haksız olup davalının daha önceden temerrüde düşürülmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan davalı ile davacıların miras bırakanı V. K. arasında düzenlenmiş, 15.9.1997 düzenleme tarihli ve yirmisekiz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlarında kira parasının kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim yılına ait net satış bedelinin yıllara göre değişen oranlarına stopajın eklenmesi suretiyle belirleneceği, aylık kira parasının mağazanın açılış tarihinden sonra ödenmeye başlanacağı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin taşınmaza süpermarket yapılabilmesi için imar izninin alındığı tarih olduğu, kira sözleşmesi süresinin 1.1.1998 tarihinden itibaren başlamış sayılacağı kararlaştırılmıştır. 7.10.1997 tarihinde düzenlenen ek kira sözleşmesinin 5.maddesi ile de aylık kira bedellerinin ilk yıl için net 2.000.000.000 TL + stopajdan az olamayacağı minimum kira bedelinin her yıl DİE'nin toptan eşya ortalama fiyat endeksi kadar artırılacağı düzenlenmiştir. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Davacılar tarafından davalıya 13.9.2005 tarihinde keşide ve 15.12.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile bugüne kadar kira ödemelerinin sözleşme hükümlerine uygun yapılmadığını, kira parasının belirlenmesine esas net satış gelirlerinin bildirilmesinde aksaklıklar yaşandığını, maddi hesaplama yanlışlıklarının sözleşmeye uygun şekilde düzeltilmesini ve bakiye kira alacaklarının ödenmesini istemişlerdir. Davalı 28.12.2005 keşide tarihli cevabi ihtarnamesi ile kiraların sözleşme gereğince ödendiğini bildirmiştir. 1999-2006 tarihleri arasında yatırılan kira paralarının davacı tarafça ihtirazı kayıtsız alınmış olması kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda taraflar arasında bir anlaşmanın varlığını göstermez. Bu durum doğmuş ve varlığını sürdüren alacak hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarda akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir. Davalıların sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği sözleşmeyle getirilen artış şartına uymaları ve buna göre belirlenecek kira parasını ödemeleri gerekir.