ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Borçlu Bir Şey Yapma Borcunu Yerine Getirmezse Alacaklı Giderleri Borçluya Yükletilmek Üzere Borcun Kendisince Yerine Getirilmesini İsteyebileceği )

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

 

E. 2009/3532                  www.neohukuk.net

K. 2010/3905

T. 7.7.2010

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Borçlu Bir Şey Yapma Borcunu Yerine Getirmezse Alacaklı Giderleri Borçluya Yükletilmek Üzere Borcun Kendisince Yerine Getirilmesini İsteyebileceği )

 

• NAMA İ

FA ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Eksik İşlerin "Nama İfa" Yoluyla Tamamlanabilmesi İçin İnşaatın İmar Mevzuatına Uygun Olması Gerektiği )

 

• EKSİ

K İŞLER ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Dava - Eksik İşlerin "Nama İfa" Yoluyla Tamamlanabilmesi İçin İnşaatın İmar Mevzuatına Uygun Olması Gerektiği )

 

• ALACAKLININ BORCUN KENDİ

SİNCE YERİNE GETİRİLMESİNİ İSTEME HAKI ( Borçlu Bir Şey Yapma Borcunu Yerine Getirmezse Alacaklı Giderleri Borçluya Yükletilmek Üzere Borcun Kendisince Yerine Getirilmesini İsteyebileceği )

 

818/m.

97

 

 

ÖZET : Dava, yanlar arası

ndaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak açılmıştır. Borçlu bir şey yapma borcunu yerine getirmezse, alacaklı giderleri borçluya yükletilmek üzere borcun kendisince yerine getirilmesini isteyebilir. Eksik işlerin "nama ifa" yoluyla tamamlanabilmesi için inşaatın imar mevzuatına uygun olması zorunludur.

 

DAVA : Mahalli mahkemece verilen hükmün duru

şmalıolarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Dava, yanlar arası

ndaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; davalı yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satışına izin ve yetki verilmesi ve satılacak bağımsız bölümlerden elde edilecek bedelle inşaatın yüklenici namına tamamlanması için davacıya yetki verilmesi istemine ilişkindir.

 

Mahkemece, davanı

n kabulü ile dava konusu E... İlçesinde bulunan 45120 ada ve 4 numaralı parsel üzerinde yapılan binanın sözleşme hükümlerine göre davalıya isabet eden zemin katındaki 1 ve 2; 3. katındaki 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin, davalı adına davacı tarafından satılmak suretiyle inşaatın eksik kalan işleri yüklenici adına bitirilmesi için davacıya yetki verilmesine karar verilmiş ve verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

Yanlar arası

nda Sincan Birinci Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 11.10.2001 tarih ve 27425 yevmiye numaralı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmıştır. Davacı arsa sahibi; davalı ise yüklenicidir. Yüklenici, davacının kayden maliki bulunduğu E... İlçesinde bulunan ve 45120 ada, 4 numaralı parsel olarak tapuya kayıtlı taşınmaz üzerine sözleşmede yazılı koşullarla, bir bodrum, bir zemin ve üç normal kattan ibaret ve her katta iki bağımsız bölüm olmak üzere inşaat yapımını ve birinci kattaki iki daire ile ikinci kattaki iki dairenin 31.12.2002 tarihinde davacıya teslimini yüklenmiştir. Yine yanlar arasında yapılan ve Sincan Birinci Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 11.06.2004 tarih ve 17084 yevmiye numaralı "ek sözleşme" ile de inşaatın anahtar teslimi esasına göre 31.12.2004 tarihine kadar tamamen bitirilerek mal sahibine teslim edileceği kararlaştırılmıştır.

 

Davada yüklenicinin haklı

gecikme sebepleri olmaksızın "teslimde" temerrüde düşürülmüş olduğu ileri sürülerek; eksik işlerin davalıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin satılarak, davacı tarafından eksik işlerin yapılmasına; başka bir anlatımla "nama ifaya" karar verilmesi istenmektedir. Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi gereğince, bir şey yapma borcunu yerine getirmezse alacaklı, giderleri borçluya yükletilmek üzere, borcun kendisince yerine getirilmesine izin verilmesini isteyebilir. Az yukarıda açıklandığı üzere, inşaatın 31.12.2004 tarihine kadar "anahtar teslimi" şeklinde davalı yüklenici tarafından bitirilmesi ve arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin davacıya teslimi davalı tarafından yüklenilmiş olduğu halde; haklı bir gecikme sebebinin inşaatın süresinde bitirilmemesine etkili olduğunu yasal delillerle kanıtlayamayan davalı, yüklendiği edimin ifasında "temerrüde" düşmüş bulunduğundan davacının, "nama ifa" isteminde haklı olduğu anlaşılmaktadır.

 

Eksik i

şlerin "nama ifa" yoluyla tamamlanmasıya da eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi bedelinin istenebilmesi için inşaatın imar mevzuatına uygun olması zorunludur. İmar mevzuatına yani emredici hukuk kuralları içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun şekilde yapılan inşaat, "yasal yapı" sayılır. O halde, öncelikle mahkemenin yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla, inşaatın belediye işlem dosyası da getirtilerek, yerinde keşif yapılmak suretiyle "yasal" olup olmadığının yani tamamen ya da kısmen "kaçak" olup olmadığının saptanması ve yasal inşaat olması ya da yasal hale getirilmesi durumunda eksik ve kusurlu işlerin neler olduğunun teker teker saptanması ve saptanan bu işlerin giderim bedelleriyle, oturma izninin ( iskan izni ) alınması için gerekli masrafların sorulup tespiti ile inşaatın anahtar teslimi şeklinde tamamlanması için gerekli tüm giderlerin avans olarak belirlenmesi ve davalıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin de serbest piyasa rayiçlerine göre satış bedeli de bilirkişi kuruluna he-saplattırılarak yüklenici davalıya ait kaç adet bağımsız bölümün satılmasının gerektiği gözetilerek; yeterli sayıda bağımsız bölümün satışına yetki verilmek suretiyle davacı tarafından davalı ediminin ifasına karar verilmesi gerekmektedir. Kuşkusuz nama ifaya karar verilmesi için yasal koşulların gerçekleşmediğinin mahkemece belirlenmesi halinde de; dava açılmasına davalı tarafın sebebiyet verdiği dikkate alınarak davacı yargılama gideriyle sorumlu tutulmamalıdır.

 

Mahkemece yukarı

da açıklanan şekilde araştırma ve inceleme yapılmadan eksik soruşturma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ : Yukarı

da açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, kararın davalı yararına ( BOZULMASINA ), fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 07.07.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.