TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ TAPU İPTALİ VE TESCİL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN HERHANGİ BİR NEDENLE İFA EDİLEMEMESİ

YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ     www.neohukuk.net
E. 2007/12891
K. 2007/14441
T. 19.11.2007
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - Sözleşmenin Herhangi Bir Nedenle İfa Edilememesi Halinde Vaad Alacaklısı Alacağını Tamamen veya Kısmen Elde Edemez İse Borçlu Kendisine Hiçbir Kusur İsnat Edilemeyeceğini İspat Etmedikçe Alacaklı Zararından Sorumlu Olduğu )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Herhangi Bir Nedenle İfa Edilememesi Halinde Vaad Alacaklısı Alacağını Tamamen veya Kısmen Elde Edemez İse Borçlu Kendisine Hiçbir Kusur İsnat Edilemeyeceğini İspat Etmedikçe Alacaklı Zararından Sorumlu Olduğu )
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN HERHANGİ BİR NEDENLE İFA EDİLEMEMESİ ( Vaad Alacaklısı Alacağını Tamamen veya Kısmen Elde Edemez İse Borçlu Kendisine Hiçbir Kusur İsnat Edilemeyeceğini İspat Etmedikçe Alacaklı Zararından Sorumlu Olduğu )
818/m.22, 96
3194/m.26, 32
4721/m.1009
ÖZET : Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ıslah talebindeki ikinci kademedeki istek ise, tazminat istemine ilişkindir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilememesi halinde, vaad alacaklısı alacağını tamamen veya kısmen elde edemez ise, borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklı zararından sorumludur.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.04.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.09.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, 04.11.2004 günlü ıslah talebindeki ikinci kademedeki istek ise, tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece mülkiyet aktarımı istemi reddedilmiş, ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamıştır.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türündendir. Sözleşme ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse, vaad alacaklısı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Diğer yandan; mülkiyet aktarımı istemiyle birlikte kademeli taleple tazminat isteğinin öne sürülme olanağı da vardır.
Somut olayda; biçimine uygun düzenlenen 27.03.2001 günlü sözleşmeyle satışı vaad edilen bağımsız bölüm sadece 2 parsel üzerine yapılan yapıda değil, yapının taşkın yapılması sonucu 3 parsel üzerinde de bulunduğu, yetkili mercii olan belediyenin 04.06.2004 günlü yanıtında binanın inşaat ruhsatı ve projesinin olmadığını, kaçak yapı niteliği taşıdığını bildirildiği görülmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi hükmünce Yasa'nın 26. maddesinde sayılan istisnalar dışında her türlü inşaat için yetkili merciden yapı ruhsatı alınması, inşaatın tasdikli projesine uyularak yürütülüp tamamlanması gerekir. 32. maddeye göre ruhsat alınmadan başlamış inşaat veya alınmış olsa da ruhsat ve eki projelere aykırı olarak meydana getirilen yapı uygulamadaki deyimiyle "kaçak inşaat"dır. Bu tür yapıların yıkımı ve ilgilileri hakkında 42. maddeye göre cezai yaptırım uygulanması gerekir. Yıkımı gereken bu tür yerlerin ekonomik değer olarak düşünülme olanağı bulunmadığından, kaçak yapıdan bağımsız bölüm tescili istenemez. Dayanılan 27.03.2001 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu 2 parseldeki bir kısım arsa payının devri değil, bağımsız bölüm satışına ilişkin bulunduğundan, mahkemenin mülkiyet aktarımına yönelik davacı istemini reddetmesinde yasaya aykırılık yoktur. Ancak;
İfa borcu, sona erdiren nedenlerdendir. "İfa", borç ilişkisinde borçlunun yüklendiği "edim"i, kaynağındaki ve kanundaki esaslara uygun surette yerine getirmesidir. İfanın konusu borç ilişkisinin konusundan, yani edimden başka bir şey değildir. Kural olarak alacaklı kendisine verilmesi ( veya yapılması ) gereken şeyden başka bir şey isteyemez, verilmek istenen başka şeyi de kabule zorlanamaz. Borcun ifa imkanı olduğu sürece borçlu borcunu yerine getirmekten kaçınıyorsa alacaklı onu ifaya zorlayabilir.
Borcun ifa edilmemesi ise, borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir, ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın, ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu "kusurlu" kabul edilir. Borçlar Kanunu'nun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu, vaad alacaklısı, alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolaysıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. BK m. 96'nın "Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur" hükmü uyarınca da alacaklı zararın tazmini gerekir. Borçlu bu sorumluluktan ancak kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini kanıtlarsa kurtulabilir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayanır. Onun için buna ( akdi tazminat ), borçlunun sorumluluğuna da ( akdi sorumluluk ) denilmektedir.
Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır:
-Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı;
-Bu borcun ya hiç ifa edilmemiş, ya da kısmen ifa edilmiş bulunması;
-Borçlunun ademi ifasından alacaklının bir zarar görmesi;
-Zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı bulunması;
-Borçlunun ifa etmemede kusurlu olması;
Mahkemece ortaya konan tüm bu hukuki açıklamalar karşısında davacının 04.11.2004 tarihinde davasını ıslah ederek ikinci kademede tazminat isteminde de bulunduğu gözetilmek suretiyle bu isteminin incelenip değerlendirilmesi yerine, değinilen konuda hükme varılmaması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 19.11.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.